Erkenntnisse der IMMO26 und Ausblick 2026 bei Schweizer Immobilienfinanzierungen

Überblick

Auch dieses Jahr war Artemon bei der IMMO-Messe als Aussteller für nachrangige Immobilienfinanzierungen vertreten. Aus zahlreichen hochkarätigen Vorträgen verschiedenster Branchenakteure sowie im Austausch mit Kunden, Investoren und Besuchern der IMMO26 ergeben sich bei uns zweierlei Eindrücke: Einerseits ein stabiler, von Optimismus geprägter Immobilienmarkt für das Jahr 2026 mit Investoren, die eine Rekordsumme an Geldern vergangenes Jahr eingesammelt haben und die 2026 angelegt werden müssen. Andererseits ein Finanzierungsmarkt, welcher sich weiterhin in einer Phase der strukturellen Anpassung befindet - mit wachsenden Herausforderungen, aber auch neuen Chancen, insbesondere für spezialisierte Kapitalanbieter.

Kapitaldisziplin rückt in den Vordergrund

Rückblickend wurde in mehreren Vorträgen deutlich, wie stark sich das Marktumfeld in den letzten 10 Jahren verändert hat. Während Immobilien in der Vergangenheit teilweise zu sehr hohen Preisen erworben wurden und sich diese Investments bis 2021 noch gewinnbringend veräussern liessen, folgte ab 2022 eine spürbare Zäsur: steigende Baukosten, mehr Regularien und ein grundsätzlich anspruchsvolleres Finanzierungsumfeld.

Der Wegfall der Credit Suisse hat diese Entwicklung zusätzlich beschleunigt. Fremdkapital ist knapper geworden, Finanzierungen grundsätzlich selektiver, und die Komplexität - insbesondere in der Projektentwicklung - hat deutlich zugenommen. Basel III, höhere Mindestreserven der Banken bei der SNB und eine konsequentere Aufsicht durch die FINMA wirken kumulativ. Insbesondere bei hoch belehnten Renditeobjekten und Projektentwicklungen ist dies spürbar. Die Schweiz bestätigt damit zwar ihre Rolle als regulatorischer „Musterschüler“; dies hat jedoch direkte Auswirkungen auf Verfügbarkeit und Preis von Fremdkapital. Ein weiterer Katalysator, der in einem Vortrag erwähnt wurde, ist der schrittweise Rückzug ausländischer Banken aus dem Schweizer Markt in den vergangenen Jahren, u.a. aufgrund sehr guter Konditionen der heimischen Banken. Da sich Letztere nun konservativer verhalten, fehlt nun auch in Teilen das Finanzierungsangebot ausländischer Banken.

Wohnen bleibt emotional - Kommerzielle Liegenschaften gewinnen weiter an Bedeutung 

Trotz aller Herausforderungen bleibt Wohnen das dominierende Thema. Wohnimmobilien sind nicht nur wirtschaftlich relevant, sondern emotional aufgeladen - sie betreffen ein Grundbedürfnis und stehen entsprechend oft im öffentlichen Fokus. Dies hat direkte Konsequenzen für Projektentwickler: Die politische Kommunikation gewinnt massiv an Bedeutung. Auf Gemeindeebene ist die Grundstimmung gegenüber neuen Projekten häufig kritisch, wie es in einem Vortrag geschildert wurde. Gleichzeitig nehmen Baueinsprachen zu, Bewilligungsverfahren dauern länger und das „Time to Market“ verlängert sich. Diese Faktoren erhöhen nicht nur die Projektlaufzeiten, sondern auch das Finanzierungsrisiko - ein Aspekt, der von klassischen Banken zunehmend gemieden wird.

Parallel dazu rücken kommerzielle Liegenschaften verstärkt in den Fokus institutioneller Investoren. Nach Jahren der Zurückhaltung wird Kapital wieder gezielt in dieses Segment allokiert - allerdings unter deutlich höheren Anforderungen an Spezialisierung, Asset-Qualität und Managementkompetenz.

Mehr Eigenkapital, selektiveres Fremdkapital 

Ein wiederkehrendes Fazit der IMMO26: Projektentwicklungen müssen heute mit deutlich mehr Eigenkapital unterlegt werden. Das Angebot an Fremdkapital hat sich nicht generell, aber selektiv reduziert - insbesondere bei komplexen, nicht standardisierten Finanzierungen.

Zwar bieten Schweizer Banken im internationalen Vergleich weiterhin sehr attraktive Margen, doch profitieren davon primär risikoarme, stabile Cashflow-Objekte. In selektiven Segmenten entsteht ein faktischer Finanzierungsengpass, der weniger durch das Zinsniveau sondern durch das Geldangebot bzw. durch regulatorische, bilanziell getriebene Risikoselektion geprägt ist. Genau hier gewinnt Private Debt weiter an Bedeutung.

Private Debt und neue Anlegerstrukturen 

Im Bereich Private Debt wurde deutlich: Das Segment wächst weiter stark und adressiert u.a. das oben genannte Bedürfnis nach mehr Eigenkapital in Form von Mezzanine. Gleichzeitig entstehen neue Möglichkeiten - etwa durch die Zulassung von Anlagestiftungen für Projektentwicklungen, was die Investorenbasis verbreitert und institutionelles Kapital früher in der Wertschöpfungskette ermöglicht.

2025 war zudem ein Rekordjahr für Kapitalerhöhungen. Frisch kapitalisierte Gesellschaften treten wieder aktiver und teilweise aggressiver im Pricing auf. Das zusätzliche Eigenkapital dient nicht nur dem Wachstum, sondern auch der Reduktion von LTVs.

Fokus, Qualität und Nischenstrategien 

Der zweite Messetag stand ganz im Zeichen der operativen Realität: Erträge müssen im Bestand optimiert werden. Qualität wird an Substanz, Lage und nachhaltigem Entwicklungspotenzial gemessen. In vielen Portfolios besteht zusätzlich erheblicher Capex-Bedarf, wofür eingesammelte Gelder ebenfalls genutzt werden.

Auffällig ist zudem die Zunahme von Nischenstrategien, z.B. im L-QIF-Bereich. Der Tenor war eindeutig: Fokus ist entscheidend. Strategische Beliebigkeit führt zu Verwässerung - auch im kommerziellen Immobiliensegment, das zunehmend spezialisierte Ansätze erfordert. Zukunftsfähig sind Strategien, die klar positioniert sind und von Beginn an auf einen stabilen Investorenpool bauen.

Ausblick 2026: Stabilisierung mit strukturellem Wandel 

Für 2026 zeichnen sich mehrere Trends ab: Ankaufsrenditen im Wohnsegment dürften weiter unter Druck bleiben, während Portfolio-Akquisitionen - teils mit Prämien - an Bedeutung gewinnen. Kontrovers diskutiert wird das Thema ESG. Kurzfristig sehen einige Investoren dieses Thema nicht zwingend renditetreibend. Für langfristig orientierte Investoren ist das Thema jedoch von grosser Bedeutung mit Blick auf Vermietbarkeit, Capex-Anforderungen und Exit-Möglichkeiten.

Private Real Estate Debt wird weiter wachsen - nicht nur als Ersatz für Bankfinanzierungen, sondern vor allem als Eigenkapitalergänzung und Renditeoptimierung. Parallel entstehen in angrenzenden Bereichen wie Infrastruktur neue innovative Finanzierungsformen.

Die Kombination aus weiterhin tiefen Zinsen, eingesammelten Investitionsgeldern und einem begrenzten Neubauvolumen aufgrund der Finanzierungshürden dürfte auch 2026 zu anhaltend tiefen Ankaufsrenditen führen. Entsprechend verschärft sich der Wettbewerb um qualitativ hochwertige Objekte weiter.

Fazit

Der Markt ist anspruchsvoller, kapitalintensiver und selektiver geworden. Für fokussierte Akteure mit Strukturierungs-Know-how, Kapitalstärke und klarem Risikoverständnis bieten sich jedoch gerade jetzt attraktive Opportunitäten. 

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