Sechs zentrale Fragen vor jeder Mezzanine-Finanzierung auf Immobilien

Einführung

Die Mezzanine-Finanzierung bei Immobilien etabliert sich in der Schweiz zunehmend als flexibles Finanzierungsinstrument. Sie schliesst die Lücke zwischen Eigen- und Fremdkapital und bietet Immobilienakteuren die Möglichkeit, Projekte schneller und effizienter umzusetzen. Damit eine Finanzierung den gewünschten Mehrwert bringt, braucht es jedoch eine klare Struktur und eine vorausschauende Planung.

Wir prüfen deshalb bei jeder Finanzierungsanfrage systematisch sechs Kernfragen. Diese helfen uns nicht nur, die richtige Finanzierungsstruktur zu entwickeln, sondern geben auch Kreditnehmern wertvolle Orientierung. Im Fokus der folgenden Ausführungen liegen Mezzanine-Finanzierungen auf Renditeliegenschaften.

Eine Mezzanine-Finanzierung sollte immer einem klaren und sinnvollen Ziel dienen. Besonders häufig wird sie für wertsteigernde Investitionen im Immobiliensektor eingesetzt - etwa:

• Erwerb neuer Liegenschaften (mit Abstand der häufigste Grund)
• Sanierungen und Erweiterungen bestehender Objekte
• Quersubventionierung von Neubauprojekten

Auch Refinanzierungen sind ein wichtiger Einsatzbereich, insbesondere wenn dadurch günstigere Konditionen erzielt oder zusätzliche Liquidität als Sicherheitspuffer freigesetzt werden können.

Leitprinzip: „Ein klarer Verwendungszweck ist eine wichtige Voraussetzung, dass die Finanzierung echten Mehrwert schafft.“

2. Was dient als Sicherheit für die Mezzanine-Finanzierung?

Im Gegensatz zu klassischen Bankdarlehen ist eine Mezzanine-Finanzierung in der Regel nachrangig besichert. Das bedeutet, dass der Mezzanine-Kapitalgeber im Rang hinter der Bank steht, falls es zu einem Ausfall kommt. Dennoch werden auch im Mezzanine-Bereich Sicherheiten vereinbart, um das Risiko zu reduzieren und die Interessen beider Parteien auszubalancieren.

Typische Formen von Sicherheiten sind:

• Nachrangige Grundpfandrechte auf der finanzierten Liegenschaft
• Abtretungen von Forderungen oder Mietzinseinnahmen
• Verpfändung von Aktien oder Gesellschaftsanteilen
• Persönliche Garantien der Eigentümer

Der Umfang der Sicherheiten richtet sich grundsätzlich nach dem Projekt, der Kapitalstruktur, der Bonität des Kreditnehmers und grundsätzlich nach dem Risikoappetit des Investors. Entscheidend ist, dass die Besicherung transparent und verhältnismässig gestaltet wird - genug, um das Risiko zu steuern, aber nicht so restriktiv, dass die unternehmerische Flexibilität verloren geht.

Leitprinzip: „Eine qualitativ hochwertige Sicherheit erleichtert sowohl den Finanzierungsprozess und verbessert die Konditionen des Mezzanine-Kredits.“

3. Wie hoch soll der Finanzierungsbetrag sein?

Für Kreditnehmer ist es entscheidend, nicht die maximal mögliche Kreditsumme ins Auge zu fassen, sondern den zielgerichteten Einsatz der Mittel. Eine präzise Planung hilft, die Finanzierung effizient einzusetzen und die Rentabilität des Projekts sicherzustellen. Auch bei Mezzanine-Finanzierungen von Bestandsliegenschaften besteht die Möglichkeit, den Finanzierungsbetrag nach einer gewissen Zeit und nach vorheriger Prüfung aufzustocken, wenn gewisse Kriterien erfüllt sind.

Leitprinzip: „So viel wie nötig, so wenig wie möglich.“

4. Über welchen Zeitraum wird das Kapital benötigt?

Eine realistische Laufzeitplanung ist essenziell, um den Liquiditätsbedarf zeitlich abstimmen zu können. Typischerweise ist die Laufzeitplanung stark vom geplanten Exit für die Finanzierung geprägt (s.u.). Wir arbeiten dabei bewusst mit Puffern und bieten Verlängerungsoptionen an, die im Bedarfsfall zusätzliche Flexibilität schaffen. Aufgrund der höheren Finanzierungskosten für Mezzanine Kapital bietet es sich an, dieses nur so lange in Anspruch zu nehmen, wie es auch kapitaleffizient eingesetzt werden kann.

Leitprinzip: „So kurz wie möglich, so lange wie nötig.“

5. Welche Exit- oder Refinanzierungsstrategien sind vorgesehen?

Ein klarer Exit-Plan ist ebenso wichtig wie der Einsatz des Kapitals. Typische Szenarien sind:

• Verkauf der Liegenschaft (z.B. zu einem attraktiveren Verkaufspreis als bei Aufnahme der Mezzanine-Finanzierung)
• Rückführung aus Projektgewinnen oder laufenden Cashflows
• Refinanzierung über Banken durch Aufstockung bestehender Hypotheken

Leitprinzip: „Je klarer die Rückzahlungsstrategie definiert ist, desto einfacher lässt sich ein Mezzanine-Darlehen strukturieren.“

6. Wann wird der Kredit benötigt?

Die Prüfung einer Finanzierung – inklusive regulatorischer Anforderungen wie Know Your Customer (KYC) – braucht Zeit. Deshalb empfehlen wir, Finanzierungsanfragen für Immobilienprojekte möglichst frühzeitig (d.h. mehrere Wochen vor Kapitalbedarf) einzureichen. Das schafft Planungssicherheit und ermöglicht eine fundierte Prüfung.

Leitprinzip: „Frühzeitig planen, um Finanzierungspartnern ausreichend Zeit für eine fundierte Prüfung zu geben.“

Praxisbeispiel bei Bestandsimmobilien

Die ABC Immobilien AG hält bereits ein diversifiziertes Portfolio an Wohn- und Geschäftsliegenschaften im Bestand und führt weitere Projektentwicklungen durch. Aktuell bietet sich die Gelegenheit, eine attraktive Liegenschaft zu erwerben, die kurzfristig auf den Markt gekommen ist. Der Ankauf dient der strategischen Erweiterung des Bestandsportfolios und soll die langfristige Wert- und Ertragsbasis des Unternehmens stärken. Die Eigenmittel der ABC Immobilien AG sind zum Grossteil bereits in anderen Liegenschaften und Immobilienprojekten gebunden. Der Liegenschaftswert beträgt CHF 20 Mio. und die Bank ist bereit 60% der Liegenschaft zu belehnen. Die ABC Immobilien AG ist kurzfristig nur in der Lage Eigenmittel in Höhe von 20% des Liegenschaftswerts bereitzustellen.

Um diese Gelegenheit zu nutzen, lauten die Antworten auf die zentralen Fragen wie folgt:

• Verwendungszweck: Strategische Erweiterung des Immobilienbestands durch Ankauf einer kurzfristig verfügbaren Liegenschaft.
• Sicherheit: Als Sicherheit für den Mezzanine-Kredit dient ein nachrangiger Schuldbrief auf die zu erwerbende Liegenschaft.
• Finanzierungsbetrag: Das verfügbare Eigenkapital der ABC Immobilien AG beträgt CHF 4 Mio. Die Bank stellt CHF 12 Mio. zur Verfügung. Somit können CHF 4 Mio. an Mezzanine Kapital aufgenommen werden, entsprechend der fehlenden Eigenmittel bis zu einer Maximalbelehnung von 80% des Liegenschafswerts (s. hierzu auch unseren Blogartikel Private Real Estate Debt: Eine attraktive Opportunität für institutionelle Investoren).
• Laufzeit: 12 Monate mit Verlängerungsoption bis die laufenden Immobilienprojekte abgeschlossen und verkauft werden können.
• Exit: Verkauf laufender Immobilienprojekte. Der Cashflow hieraus ersetzt das Mezzanine-Kapital.
• Zeitpunkt: sofortige Antragstellung für kurzfristigen Immobilienkauf.

Das Beispiel zeigt: Wer die sechs Fragen klar beantworten kann, schafft die Mindestvoraussetzungen für eine erfolgreiche Finanzierung.

Fazit: Mehrwert durch klare Struktur

Eine Mezzanine-Finanzierung für Immobilien in der Schweiz entfaltet ihren vollen Wert nur bei klarer Planung und strukturierter Umsetzung. Wer die Antworten auf diese sechs Fragen frühzeitig klärt – auch für den Fall, dass sich kurzfristige Kaufgelegenheiten ergeben könnten – schafft die Grundlage für eine erfolgreiche Finanzierung.

Als Private Credit Boutique begleiten wir unsere Kunden bei der Strukturierung ihrer Finanzierungslösungen – mit Erfahrung, Flexibilität und einem klaren Fokus auf nachhaltigen Projekterfolg.

Ihr nächster Schritt 

Planen Sie einen Ankauf oder ein Immobilienprojekt und möchten Sie prüfen, ob eine Mezzanine-Finanzierung die richtige Lösung ist? Kontaktieren Sie uns.

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